民营资本“试水”停车场武汉样本调查

2013-01-14 02:00:45 来源:长江商报

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改造前,广场破损比较严重。本组图片 本报记者 田立平 摄

长江商报消息 投资百万每天收费500元,预计6年后收回成本

樊天华最近很忙,除了考察武汉符合建设停车场的地方,还跑到杭州等地,准备把自己盘活停车空间资源的模式推广到其他城市。

樊天华是武汉联合发展停车场投资建设管理有限公司(以下简称武汉联合)的法人代表,也是武汉最早成立民营企业租赁社区闲置共有物业建设停车场的领头人。

开发社区、单位院内停车场、引入民营资本开发公共停车场,如何缓解停车难、盘活停车空间资源,武汉市一直在寻找破冰之举。2010年,武汉市办公厅下发《关于开放社区单位院内停车场加强机动车停放管理的工作通知》,属于业主共有的停车设施在满足本社区业主情况下可对外开放,并逐步开放机关单位的停车场,以解决市区停车位不足的问题,实现停车资源良性“互动”。

樊天华正是看到这一政策,才成立公司建设公共停车场,租赁社区闲置物业建设停车场效果如何?有哪些难处?近日,记者探访了樊天华的停车场,解剖民营资本进入停车场的样本意义。

政策鼓励“开放停车”

智能化岗亭、保安引导到指定车位,停车场内车辆停放整齐;花坛和休闲板凳隔离了停车场和人行道,不少人坐在板凳上歇脚聊天。

这是汉口马场角路华立新华时代楼宇外广场上的一个公共停车场,是樊天华公司的第一个停车场,采取的是租赁社区闲置共有物业建设停车场的模式。

“开公司,建停车场是一个偶然的机会。”樊天华说。

早在2008年,《武汉市机动车停车场管理办法》就出台规定,鼓励单位和个人投资建设公共停车场,并可享受一定的优惠政策。紧接着在2009年,武汉市下发了“关于加快公共停车场建设通知”,鼓励社会投资人投资建设、经营公共停车场,秉承“谁投资、谁经营、谁受益”的原则。

鉴于盘活停车空间资源的需要,2010年11月,武汉市政府办公厅下发《关于开放社区单位院内停车场加强机动车停放管理的工作通知》,力图盘活停车空间资源,实行错时停车。

真正引起樊天华注意的,是2010年12月6日,武汉市政府召开开放社区单位院内停车场动员会,要求实行专业化物业管理的住宅区内,属于业主共有的停车设施(含占用业主共有道路或其他场地用于停车的车位),物业服务企业优先提供给本物业管理区域的业主、使用人,在不影响小区正常停车秩序前提下,召开业主大会,讨论决定对外开放事宜。实行社区物业服务的老旧住宅区,其公共停车设施(包括利用住宅区内道路以及其他空置场地的停车设施),社区物业服务机构在优先满足本社区业主、使用人的前提下,讨论通过对外开放事宜。

“这绝对是一个新的投资方向。”曾经做过策划的樊天华在报纸上看到这一消息后,马上和身边几个朋友商量,决定成立公司投资停车场。2011年5月,注册500万成立武汉联合发展停车场投资建设管理有限公司(以下简称武汉联合)。

盘活小区闲置公共场所

公司成立后,樊天华开始在武汉寻找合适的地方,汉口马场角新华时代进入他的视线。

华立新华时代广场处于马场角路和新华路的交会处,楼宇外的广场属于社区业主共有公共场合,不少业主为了省停车费,经常冒着违停被罚款的危险把车停在广场上。

“违停、车辆被盗、广场破损比较严重。”小区业主委员会成员张先生说,小区建好后广场无人看管,经常发生一楼商户争抢停车位发生纠纷的情况,如何把广场规范管理一直是个难题。张先生说,物业不愿意管理,业主委员会也没有能力,如何找到一种新的方式?

武汉联合的到来,给广场的管理提供了一种新的思路:将业主共有的闲置停车设施对外开放,交由专门的投资公司来打理。投资公司则对广场进行改造,在保证给业主提供好的环境的同时支付租金。经过管辖街区、社区、小区业委会的反复磋商,武汉联合的改建方案得到认可。

根据《物权法》的相关规定,改建、重建建筑物及其附属设施“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

小区业委会除了将广场改建措施张榜公布,还挨着上门征询业主意见,超过三分之二的业主认可了此事。

租赁收益归全体业主所有

2012年1月,在华立新华时代小区管辖社区——富豪社区、物业公司、业委会、常青派出所、律师等多方的见证下,武汉联合公司与华立新华时代广场签订合同,将华立新华时代广场租赁出来,改建成公共停车场,合同期限为13年。

武汉联合为小区免费提供15张停车卡作为租金,业委会自由支配,可对外租售,收益归全体业主,并建立台账。根据业委会目前的安排,15张免费卡卖给了小区业主,一年收益4.5万元。张先生说,这些收益均用于小区的公共支出,比如维修电梯或其他设施。

针对广场一楼商户,武汉联合为有车的商户免费提供一张停车卡,商户老板可为来店客人买单,并享受优惠政策。更重要的是,经过广场改造升级,档次提高,更能吸引客人前来消费。

樊天华介绍,公司将小区公共的闲置空地合理利用起来,弥补了社区资金、技术等多方面的不足,由社区释放闲置空间,再由公司投资进行专业化的停车场建设和管理,同时给足业主和商户利益,改建之后,社区的停车状况也得到改善,符合政府规范化停车场管理的政策,可谓是达到一种多赢局面。

前期投入100万 6年后持平

根据合同,投资公司需要对广场进行改造升级。樊天华介绍,整个停车场广场前期改造投资将近100万,而这个整修是持续的,只要有破损地面就要整修。

停车场实行智能化管理,全部是摄像头无盲区监控,花费20多万元。

樊天华介绍,投资停车场涉及到多个部门,比如公安交管、城管、物价、地税、财政、规划等,由此,协调工作变得相当重要,花了6个月,才跑完所有部门,办完手续。

2012年4月8日,停车场正式投入营运,共有车位60个,收费标准为15分钟内免费,以后3元每小时,24小时内38元封顶。

记者昨日在现场看到,停车场外围由绿化树和休闲长凳圈围起来,与外面的人行道隔开,四周设有路灯还有监控,共四个入口一个出口,外加一个岗亭,并备有专门的道路清洁人员和车辆进出指引人员,车辆进出井然有序。由于监控室与警务室连在一起,有效降低了偷盗率。

前期投资,多少年才能收回成本?樊天华笑着说,停车场投资周期长。目前停车场有工作人员24小时轮流值班,一天的支出将近2000元,而目前停车费只有500多元,“根据公司测算,要6年时间才能收回成本。”樊天华说,正是因为投资周期长,因而签了13年合同,合同期满后,广场所有设备归小区所有。

目前,樊天华除了考察武汉一些适合租赁社区闲置公共资源的地方修建停车场,今年,他准备把自己建设停车场的模式发展到杭州、温州等地,“相比于武汉,杭州等城市对民营资本建设停车场的鼓励政策更多。”

◇他山之石◇

温州多项

优惠政策出台

目前杭州、南京等不少城市已采取“谁投资、谁建设、谁受益”的办法,引导社会力量参与停车场建设。但似乎民营资本对投资停车场兴趣并不是很大,有业内人士称,投资巨大,回报慢,缺乏合理的激励机制调动社会资本建设停车场的积极性,因而很难形成高效率的开发建设运营机制。

不过,民营资本建停车场正在破冰,多个城市出台多项优惠政策吸纳民营资本建停车场。

近日,温州出台新的政策,激发民资参与公共停车场建设的积极性,从而有效缓解市区停车难问题。

根据温州市政府规定,民营资本参与停车场建设能享受土地、规费、税收等方面的政策优惠,投资者负责依法建设和经营管理,自负盈亏。

投资新建的地面公共停车场,经营权期限一般不超过20年;地下公共停车场(含配套商业)200个(不含200个)泊位以下的,经营权期限一般不超过30年;200个泊位以上的大型地下公共停车场,经营权期限最高不超过50年。

为调动社会投资的积极性,温州市政府规定,凡新建公共停车场车位达到200个(含200个)以上的,根据规划条件、投资规模、实施难度等综合因素,通过综合测算,可在停车场项目中配建一定比例的商业经营面积,商业经营面积原则为每100个泊位不超过100平方米。

公共停车场建设项目符合广告设置规划和标准的还可设置广告位,具备相关条件的,可以开展汽车美容、快修、汽车租赁等配套增值服务。

本版稿件

本报记者 田立平 翟莹

现状

江城停车位缺口近百万

樊天华的选择并不是“冲动之举”,随着汽车越来越多地进入平常百姓家,停车难随即成了一个新问题。数据显示,武汉市机动车拥有量总量已经超过了134万辆,已进入“汽车时代”。武汉目前停车泊位共有42万个,缺口近百万。

按照《武汉市公共停车场布局规划》,2020年武汉市主城区规划620余个公共停车场点位,单个停车场泊位规模控制在200-400个,建设控制总泊位约18万个,2015年前建设310个公共停车场,为武汉市提供9万多个公共停车泊位。

武汉市交管局人士介绍,“十二五”期间,武汉将建设100个公共停车场、3万个停车泊位,缓解停车难问题。但如何建?巨大的投资该如何掏出?却一直是问题的所在。为此 ,该人士介绍,政府鼓励民营企业开发建设公共停车场也只是基于此,利用现有资源盘活现有资源,如何提高民营资本的积极性也是政府一直在思考的问题。

未来

停车场“钱景”看好

而对于民营资本而言,如何取得收益的最大化才是问题的核心,停车场强大的市场“钱景”本身就是一块“吸金石”。

有专家算过一笔账。按1辆车每天3元停车费用计算,1天就将近400万元,1年超过13亿,这还仅仅只是一个保守的预估。“实际上,从理论上来说车和停车位的比例应该是1:1.5,高的甚至到达1:2。”全国人大代表、省统计局副局长叶青告诉记者,目前已经形成停车经济,1:1的比例并不能满足实际需要。叶青以自身为例,“一辆车,在家需要一个停车位,开去办公室还需要一个,1:1的比例明显不足。”如按此计算,停车场市场远不止13亿元。

反差

政策鼓励但资金观望

市场需求存在,民营资本获利,这样一个双赢的局面几乎找不到“漏洞”,然而记者在采访中发现,不少民营企业看好停车场投资前景,但真正出手投资的却并不多,大多持观望态度。

事实上,鼓励民间资本参与停车场建设,武汉一直走在全国前列。2008年,《武汉市机动车停车场管理办法》出台规定,鼓励单位和个人投资建设公共停车场,并可享受一定的优惠政策。武汉市政府发改委人士称,政府也很清楚地看到了这一点,所以支持力度也比较大。民间资本在参与停车场建设之前,要有一个合理的规划,从选址到资金运作,都要考虑到。

那到底是什么造成了现实和理论的巨大反差?“主要是投资周期较长,这就对企业的资金实力要求很高。此外政策方面,也有人担忧目前还没有相关的细则,具体怎么个搞法,大家都不清楚,都不是很愿意当‘吃螃蟹’的人,只能是摸着石头过河。”一位从事停车场投资的民营企业家坦言。

建言

细化政策 开通绿色通道

“民营资本进入停车场有助于缓解停车难问题”。湖北省社会科学院副院长秦尊文认为,利用民营资本的灵活性,可以充分让停车位资源充分利用,有利于缓解目前的问题。

但如何让民营资本在“停车经济”上“发光、发热”却是目前的大问题。记者了解到,目前武汉市的住宅小区及大型建筑物配建停车场规划由规划部门审批,但是建设完成后的管理没有部门监督;公共停车场的建设和管理大部分由私人或企业投资、建设、收费、管理;路面停车场的规划、建设由公安交管部门完成,但收费又由停车管理公司管理。这样就造成了停车场存在多个职能部门管理、比较混乱的局面。

这也让一部分的投资者很迷茫。“政府已经出台了政策对企业进行鼓励,但后续的相关服务并没有到位,企业在运行过程中出现一些错误也难免,但怎么改进政府要加以引导。”秦尊文说:“建议政府能够将政策细化。”

秦尊文表示,停车场并不属于高科或关乎国家安全的行业,民营资本进入完全没有问题,而且操作起来并不困难,“有钱出钱,有地出地,一个停车场如果是租用的,只需要让投资方和土地所有方在股权方面达成协议即可,操作起来并不困难。”但目前对于这些问题并没有一个详细的文件给予规定。

此外,投资者们也建议,投资停车场牵涉部门多,办理各种证件时间长,盼望政府能够提供绿色通道,在一个地方就可以把所有证件办齐全。“政府能不能组织一个专班,专门来办这件事,提供一条龙服务?”此外,还建议能不能建立一个公共停车库的建设平台,为有这方面意向的民间资本给予指导,比如投入多少资金,如何选址,选择建设单位上等。

政府已经出台了政策对企业进行鼓励,但后续的相关服务并没有到位,企业在运行过程中出现一些错误也难免,但怎么改进政府要加以引导。

——湖北省社会科学院副院长秦尊文


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